臨近年末,關于三線城市房地產銷售量價齊跌、“樓市入冬”的消息不絕于耳,業內人士達成的共識是,三四線城市房地產市場正在迎來“大拐點”。
河北的三線城市房地產市場現狀怎樣?拐點是否已至?帶著廣大讀者關注的問題,記者在邢臺、邯鄲和衡水進行采訪。我們了解到的情況是,2013年三地房價都有不同程度的上漲,目前在售項目未現滯銷,部分投資性項目交房后仍少有人居住。對于市場大勢,當地業內人士坦言,未發現任何“拐”的跡象。
在將真相呈現給讀者的同時,我們也想把業內專家對三線城市樓市的警告轉述于此,希望能供房地產業內和普通購房者參考。專家的觀點是:三線城市大多數外來務工人口占比較高,城市常住人口普遍低于戶籍人口,使得市內對新增住房的需求相對較小。另外,經濟總量的相對有限,以及中心區域土地供應的較為充裕,更使得三線城市供應過量的市場現象雪上加霜。因此大多城市房地產市場待售存量一直處于增長之中,整體風險較高。
邯鄲 成交量猛增四成 漲幅卻“溫和”
數據顯示,經歷幾個月的徘徊之后,11月份,邯鄲新建住宅均價突破高位,再次大幅上漲,達到了4960元/平米。這個數據與今年1月份相比,則上漲了249元/平米,漲幅5.3%。邯鄲住宅均價也由此首次超過保定。
四年前買的房價格漲了一倍多
“不是不愿意買,但是真的買不起!”談及邯鄲房價,一位在此打拼的李先生無奈地說道,他是大名縣人,全家人在邯鄲市區打拼,確有購房需求,但是看到現在高企的房價,“目前,買房子也只是個念頭而已。”
申先生從事金融行業,月薪達5000元以上,但是,“1個月工資,也就買1平米!而且,位置相對偏僻些才行。壓力巨大,孩子馬上結婚,非常想買,可買不起??!”“現在4000多元,只能考慮城區偏僻位置。”言及邯鄲的房價,市民李女士頗顯無奈,“我在一家私企從事辦公室職員工作,2008年的時候,買了一套樓層較高的住房,現在不急于買房。”
4年前,市民張先生在叢臺區買了一套房子,“當時價格是4000多元/平米”,由于住房地理位置較好,附近均為好學校,如果現在以二手房銷售,至少每平米要上萬元,價格漲了一倍還要多。
今年房價總體小幅上揚
“近兩年內,像邯鄲這樣的三線城市,漲幅不會太大,房價將趨于平穩,若城市化進程加快,房價上漲也會隨之加快。”近日,邯鄲市房管局市場監管處處長許俊閣接受記者采訪時表示。
按照他的觀點,影響邯鄲房價的主要因素是“地價”,主城區東、北部的房價,明顯高于西、南,其中,東部城區高開區房價最高,主要由于政府各大機關部門匯聚在此,學校、醫院等配套齊全,交通便利,造成了房價節節攀升。另外,郊縣中除武安市的較好樓盤,房價可達4000多元/平米以外,其它各縣、區房價多在3000元左右。
來自邯鄲市住房管理局的數據顯示,11月份,邯鄲市區房價均價為4960元,從2013年4月份至今呈現小幅上漲趨勢,其中,11月份環比漲幅最大,漲幅為1.26%。
據了解,截止到11月份,邯鄲商品房批準的銷售面積為248萬平米,銷量成交量為189萬平米,同比增長37%,其中住宅150萬平米,同比增長39%,共計1.6萬套。
開房商:銷售良好 拐點未見
為了能大體把握邯鄲當前城區房價,近日,記者從城市不同方位隨機選取房地產公司為代表,對其負責人進行采訪。“創鑫陽光城”項目位于邯鄲主城區東部,其營銷總監周偉鋒告訴記者,今年項目銷售量較去年略有回升,購房人群以改善性住房為主,均價在7100元,最高價可達1萬元左右。
“我們在主城區北部的北海莊園項目,房屋均價在4600元左右,今年多為剛性需求,銷售情況基本與去年持平。”河北鼎嘉琪集團營銷總監馬亞麗說道,“未來房價降價可能性不大”。
而在中部地區,邯鄲市恒隆房地產開發有限公司執行經理劉輝接受記者采訪時說,“目前,所售房屋均價在6300元左右。”據其介紹,該項目購房人群主要以中產階級為主,目前,所建房屋施工進度較快,價格也在不斷上漲,預計2014年還會有小幅度攀升。
“最低價3700元/平米”, 邯鄲市龍瑞房地產開發有限公司營銷總監李雙麗介紹,在其所負責的邯鄲主城區南部的趙都新城項目樓盤,今年整體銷售情況比去年要好,均價在4600元左右,購買人群多為剛需的個人購買,“2014年房價,應該還會上漲,但漲價肯定會緩慢”。
業內人士稱,當前,很多三線城市樓市冷淡,地產商為此打起了價格戰。邯鄲樓市并沒有受到什么影響,也沒有出現“拐點”,更無崩盤情況
外環附近樓房空置較普遍
16日,記者來到位于聯防路和東柳大街交叉口的安居東城小區,只見住宅樓基本建設完成,鄰近東柳大街的路段,正在進行寫字樓的建設。“住宅區在3年前即建成入住,目前仍有部分空房,均價在7000元左右。”該小區售樓處工作人員介紹。
連日來,記者走訪了多個新建住宅小區,每到一處,小區居民均表示有空置現象,并稱有不少二手房要出售。每到夜間,每棟樓上亮燈的窗戶也不太多,或許是因為天冷的緣故,走在小區里,行人寥寥,頗為冷清。此類樓盤多集中在邯鄲外環周邊,位置偏,購買人群也以投資人群為主,因為配套不足,很少有人來住。
“全裝修”新規或將抬高房價
值得一提的是,日前,邯鄲市政府常務會審議通過了《關于全面推行新建住宅全裝修工作的意見》(以下簡稱《意見》),決定自2014年1月1日起,邯鄲市新建住宅必須100%實施全裝修交房。
據了解,此舉在于治理半成品毛坯房交房后,個人“二次裝修”產生的噪聲、灰塵,甚至自行隨意拆改建筑主體結構,致新房變成了“危樓 ”的種種問題。無疑,毛坯房徹底退出歷史舞臺,邯鄲市房地產市場即將因此迎來一場變革。對此,也有購房者擔憂,房價將因全裝修而上漲。
邢臺 樓市平穩 拐點短期難現
猜測,等待,趕緊出手。2013年,住在牛城的購房者大多經歷了上述心路歷程。及至年底,理論上有可能出現的拐點,在邢臺這座城市,似乎并未應驗。
購房者:越等越漲,要買趁早
“購房還怎么等,等不起??!”這是一位邢臺購房者在走訪各大樓盤后發出的感嘆。他說:“近期多個城市對樓市調控都有加緊趨勢,所以就想等一等,看房價能否往下降降,但這一等不要緊,這幾個月來邢臺房價反而又漲了不少。所以想來想去,還是趕緊買了吧。”
從衡水來到邢臺工作的張女士,在幾乎跑遍邢臺大小樓盤后,最終選擇了位于邢臺市橋西區的一處中高檔樓盤,高層,均價5600元。8月份買的,10月份再去打聽,每平米又漲了200元。
每逢周末,李先生都會去自己買的樓盤售樓部參加該樓盤組織的活動,或做蛋糕,或給手機貼膜,“買房者絡繹不絕,自己購買的每平米7000元以上的小洋房早已售罄,而詢問者依舊如織。”
在官方統計的數據中,當前邢臺市區商品住房成交均價4965元/平方米,同比上漲16.44%;其中橋西5329元/平方米,橋東4706元/平方米。
而根據潘世雨的個人觀察,截止到12月份,邢臺市區房屋均價在5500元,與今年7月份所統計的4750元/平方米相比,5個月上漲幅度為16.8%。
買漲不買跌的理論在邢臺再次得以驗證。
業內:城鎮化拉動等推高房價
“房價上漲的因素有許多”,18日,在接受記者采訪時,邢臺市房地產協會秘書長石建魁向記者分析到:一是城鎮化水平提高;二是建設施工、用工標準提高;三是物業設施、景觀標準的提高。
在新浪樂居總經理潘世雨看來,除了居民收入增加等經濟因素,隨著城鎮化的發展更多的人進入城市,這也導致房子處于供不應求的態勢,價格自然上漲;另一方面,從邢臺購房用途來看,購買房子作為婚房占大多數,受傳統思想影響,結婚前必須買房,這在客觀上對房價的上漲有一定影響;再者,消費者“買漲不買跌”的購房心態導致房價越高,就越有人買。
市場:項目熱銷未現鬼城
從供應量與空置率來看,邢臺樓市看起來亦算平穩。邢臺官方機構向記者提供的數據顯示:邢臺市區在售商品房項目六十余個,目前銷售量基本在70%以上;其次,未出現項目交房時還存有未售房源現象,空置現象并不突出。潘世雨也觀察到這一情況:邢臺市場的供應量來看,各個樓盤在銷售過程中都比較順暢,總體呈現供不應求的狀態,連夜排隊買房現象時有發生。但購房者買到住房后空置率并不是很多,并不像很多城市出現的鬼城。
預測:樓市拐點短期難覓
潘世雨告訴記者,按照市場的經濟規律,沒有任何一件商品是只漲不跌的,但從邢臺市場的情況來看,房價拐點在近期內仍難見端倪。
石建魁同樣認為,拐點短期內不會發生。“只要城建化發展基調不變,地方政府把握好市場引導,加強開發節奏控制,只要經濟穩定發展,房地產市場仍然將保持穩步發展的勢頭。”“當然,伴隨市場的日趨成熟,以及政府對樓市宏觀政策的加緊實施,邢臺樓市拐點終會到達。”潘世雨預測道。
衡水 又見“史上罕見”千元瘋漲
一年漲幅將近三成 購房者“肉疼”
即將過去的2013年,衡水房價剛剛經歷了一輪瘋漲,均價從3500元左右一直漲到4500元左右,漲幅超過千元。這是衡水房價歷史上為數不多的幾次瘋漲之一,上一次漲幅超過千元的瘋漲,還要追溯到2005年底2006年初,那次均價從1300元/平方米拉升到2300元/平方米以上。此輪瘋漲,令許多剛需購房者倍感肉疼,痛心疾首。
業內人士分析,衡水房價過去一年的瘋漲是多種因素造成的,首先前幾年“三年大變樣”推進,衡水市區的城中村八成以上得到了改造,“老百姓手里有了幾年、幾十年甚至幾輩子沒有的錢,這些錢存銀行利息不高,進股市風險又太大,加上買房置地的傳統觀念,于是紛紛買房,推高房價”。再次,在貨幣超發、物價上漲的全國性因素下,衡水不可能獨善其身,全國各地房價紛紛上漲,衡水房價上漲也就成為必然。
2000年夏天,衡水第一宗土地開始實行掛牌拍賣,揭開了衡水房地產開發的序幕,10多年來,衡水房價從800元/平方米一直漲到現在的4500元/平方米,增加了5、6倍之多。
2013年,衡水房地產市場總體運行良好,實現了平穩有序增長。數據顯示:2013年1-10月份,衡水房地產市場累計投資52.2億元,在建施工面積964萬平方米,竣工面積135萬平方米,銷售面積239萬平方米。據介紹,2014年衡水房地產有20多個新開工項目入市,供應充足,似乎預示著房地產繁榮依舊。
衡水市住房和城鄉建設局開發辦主任劉建玲認為,衡水房價明年會穩中有升,她列舉了幾方面依據,一是衡水房價漲幅確實較大,但價格屬于補償性增長,目前看衡水房價在全省仍是最低的,這就決定了價格下行的空間有限。二是房地產開發成本包括直接成本和土地成本,其中直接成本包括建材、稅收等,這個全國各地差別不大,而土地成本,在衡水主要以拆遷改造為主,拆遷補償等拿地成本很大,擠壓開發商利潤空間。 三是河北省平均城市化率接近47%,而衡水城市化率不到42%在全省最低,城鎮化帶來的剛性需求會對房價產生影響。
2013年12月24日
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河北三線城市——邯鄲 邢臺 衡水 房價探究
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